房屋租赁合同签订法律要点

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《民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”

在本文中，我们将以最为常用的房屋租赁合同作为讨论对象，对签订房屋租赁合同的法律要点进行梳理和解析。

根据《民法典》第七百零四条规定：“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”

这是《民法典》对于租赁合同特有条款的提示性规定，从合同的整体性而言还需要包括《民法典》第四百七十条第一款的相关内容。结合实践经验，租赁合同的基本条款主要包括：

01. 合同主体条款，包括合同当事人的名称(姓名)、住所等基本信息。

02. 租赁物条款，主要包括租赁物的名称、数量、位置、配置等基本信息。

03. 租期条款，包括租赁期限、续租等。

04. 租赁物交付与返还条款，包括出租方交付租赁物和承租方交还租赁物。

05. 租赁物的使用条款，包括租赁用途、装修装饰及转租等。

06. 租赁物的维修条款，包括维修义务的承担、维修范围等。

07. 费用及支付条款，包括租金的标准、支付方式、支付时间以及承租期间其他费用的承担等。

08. 违约条款，包括对双方违约责任的约定。

09. 合同终止条款，包括合同终止的情形以及合同终止后相关后续事宜的处理等。

10. 争议解决条款，即约定发生争议后如何解决。

11. 其他程序性条款，包括合同生效、份数、附件等。

以上为房屋租赁合同基本条款的概述，那我们实际遇到房屋租赁合同时应该如何入手进行审查呢？请各位参考下文的审查要点。

01

合同主体条款

租赁合同的主体包括出租人和承租人，在租赁合同中，尤其应当重点审查的是出租人对于租赁物是否拥有合法的出租权利。

若出租人是产权人，则应注意是否还有其他共有权人，若有，应当将共有权人列明并确保共有权人对租赁合同内容知情同意。

若出租人并非产权人，则应审查出租人是否获得了产权人的授权或同意，或者是否拥有其他权利证明。

02

租赁物条款

租赁物是租赁合同的核心，是租赁关系存在的基础和载体，没有租赁物就不可能存在租赁关系。

租赁物的特定化和明确化是审查租赁物条款的标准。所谓特定化。是指租赁物必须是特定的，若租赁物是房屋，应当是客观存在的位于固定地点的房屋，而不能是一类房屋。

在合同审查实践当中，可以结合实际情况对房屋进行适当的描述和界定，但特定化是必须坚持的原则，在此基础上尽可能对房屋的细节和特征信息进行明确约定（如是否装修、房屋基础设施、是否有配套家具或办公用品情况等）。

03

租赁期限条款

租期是租赁合同的必要条款，是指租赁物的租赁期限，从法律角度看，房屋租赁合同租期应当明确且不能超过《民法典》第七百零五条第一款规定的20年的最长期限。对于期限条款而言，必须有明确的年月日。

租期条款中，另一个重要的问题就是续租。续租，是指租赁期限届满后，承租人继续承租使用租赁物。关于续租，需要明确两个问题：

一是续租的时间不能超过20年；

二是承租人的优先承租权问题，

我国《民法典》第七百三十四条第二款规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”实践当中，租赁合同中一般也会对此进行约定。常见的表述为“租赁期限届满前，承租人有意在租赁期限届满后继续承租的。应当在租赁期限届满前××日内向出租人提出续租申请，在同等条件下承租人享有优先承租权。若承租人未在该期限内提出续租申请，或者双方未就续租事宜达成一致的，本合同自租赁期限届满之次日终止”。

04

租赁物交付与返还条款

租赁物的交付，是承租人取得租赁物使用权的必要条件。租赁物的返还，是出租人收回租赁物的必要条件。

在租赁合同中，租赁物的交付和返还对于合同双方而言都至关重要。从合同条款的角度看，在审查此类条款时，重点要审查的两个问题是时间和标准。

就租赁物的交付而言，应当明确约定出租人交付租赁物的时间，同时还应当明确所交付的租赁物应当符合的条件或应当满足的标准，实践中往往还需要双方签署一份交接单作为双方完成租赁物交接的标志。

需要注意的是，出租人必须保证交付的租赁物的安全性，不得危及承租人的安全或健康。

《民法典》第七百三十一条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”

就租赁物的返还而言，应当明确约定承租人返还租赁物的时限以及返还时租赁物应当符合的条件或应当满足的标准(如承租人物件的拆除、搬移、有关手续的注销、相关费用结算等)。

若返还租赁物的时间晚于租期的截止日期，还应当进一步明确租期届满至实际返还租赁物这一段期间的租赁物占用费是否计收以及如何计收等问题。

05

租赁物的使用条款

由于出租人转移的仅是租赁物的使用权，而不是所有权，因此需要对租赁物的使用问题进行必要的约定，主要包括租赁用途、装修装饰及转租等。关于租赁物的用途问题，

《民法典》第七百零九条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。”

第七百一十条规定：“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。”

第七百一十一条规定：“承祖人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物。致使租赁物受到损失的.出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”

因此，在租赁合同中应当明确约定承租人租用租赁物的用途，不能用于违法事宜，也不能用于与租赁物性质不符的用途。

06

租赁物的维修条款

《民法典》第七百一十二条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”

第七百一十三条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的。承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”

根据上述规定，若租赁合同中对于租赁物的维修义务未作约定的，应当由出租人负责维修。从合同审查的角度来看，对于此类条款，应当审查的重点是合同各方承担责任的维修范围必须明确，并进一步约定义务方怠于承担维修义务时的违约责任。

07

费用及支付条款

本部分所称的费用，既包括租金，也包括租赁物使用期间所产生的其他费用，如房屋的物业费、取暖费、水电费、房产税等相关费用。

对于出租方而言，收取租金是其核心利益。因此必须明确约定租金的计收标准、支付方式、支付时间及支付数额等内容。对于其他的费用，应当明确费用的承担主体以及支付方式。

08

违约条款

在租赁合同中，根据双方的主要合同义务，出租方的违约情形主要包括：迟延交付租赁物、交付的租赁物存在瑕疵或不符合约定、怠于承担维修义务等。

承租方的违约情形主要包括：迟延接收租赁物、迟延支付租金或有关费用、未按照约定用途使用租赁物、擅自转租、迟延返还租赁物等。在审查租赁合同的违约责任条款时，应当针对不同的违约情形约定相应的违约责任，具体违约责任由双方当事人进行约定，但应具备合法和合理两个标准。

09

合同终止条款

由于租赁合同一般时间较长，且以租赁物的存在为必要条件，因此，从严谨的角度看.应当对合同履行过程中可能导致合同终止的情形进行必要的约定，并进一步约定合同终止后相关后续事宜的处理方式。

《民法典》第五百五十七条规定：“有下列情形之一的，债权债务终止：

(一)债务已经履行；

(二)债务相互抵销：

(三)债务人依法将标的物提存；

(四)债权人免除债务；

(五)债权债务同归于一人；

(六)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

合同解除的，该合同的权利义务关系终止。”

就租赁合同而言，除了租赁期限届满、双方协商一致等正常终止情形外，主要应当约定合同履行期间非正常终止合同的情形，主要包括：合同解除(包括法定解除和约定解除约定解除一般与违约责任一并约定)、租赁物损毁或灭失、租赁物被依法征收等。在租赁合同终止后，出租方和承租方必然涉及相关后续事宜的处理，主要包括租赁物的返还、费用结算等。在房屋被依法征收的情况下，还应当进一步约定关于征收补偿费用的分享事宜。

在审查此类条款时，要尽可能全面约定合同终止的情形以及终止后可能涉及的后续事宜，同时，要确保相关条款的内容是明确无歧义的、是可操作的。

10

争议解决条款

根据《民事诉讼法》第三十四条规定“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，在房屋租赁合同纠纷中，管辖法院只能是房屋所在地有管辖权的人民法院，合同双方不能对管辖法院作出其他约定。

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今天先就房屋租赁合同的审查要点与商业精英们进行学习交流，如果各位遇到较为复杂的租赁合同需要律师团队进行协助审查，也欢迎大家来跟我们一起交流。

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